2017年7月3日，A公司(出租方)与B公司(承租方），签订房屋租赁合同，合同约定：
“1、除本房屋内已有的装修和设施外，B公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得A公司的书面同意；2、本合同解除或终止时，B公司应负责恢复本房屋至交房标准的原状，如B 公司希望不做恢复而保留其增设或改建的装修和附属设施，应提前向A 公司提出申请并获得A 公司的书面同意；如A 公司同意无需恢复或需部分恢复的，B公司应按A公司要求进行部分恢复工作，并就遗留的所有装修和附属设施提供完整的图纸、消防验收合格证明、质保证书、使用说明书；3、租赁期间，非本合同规定的情况，B公司中途擅自退租的，B公司应按提前退租天数的租金的0.5倍向A 公司支付违约金；”等条款。租赁合同中对装饰装修物的处理未做约定，合同签订后，B公司在取得A 公司同意的前提下对房屋进行了装修。2019年10月31日，B公司向A公司发退租函：……现我方出现经营困难，决定于2019年10月31日起退租。同日，B公司与A公司签署退房交接书，交接书备注载明：A公司同意B公司暂保留本房屋内现有装修和设施设备。B公司退租后，A 公司以B 公司违约为由，诉诸法院，要求B公司承担巨额违约金。B公司反诉要求A公司折价返还装修费。B公司认为自己虽提前退租，但获得了A 公司的同意，不属于违约，况且，A公司向B公司交付的租赁物不适租，B 公司为了实现合同目的，花巨资对租赁物进行了装修，B公司现状交房，A公司在B公司的提前退租中承继了巨额装饰装修利益，A公司不仅没受损失反而获得了巨额利益，故，有权要求A公司折价返还装修款。
一、B公司（承租方）可否要求A公司（出租方）对装饰装修物进行折价补偿？ 根据最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知，第８６条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
如双方在返还装修款金额上差距不大，法院通常会建议双方协商确定金额。对于双方当事人来讲，在法庭主导下的协商，也更容易达成一致。除此以外，协商确定金额还可以省去一笔不菲的鉴定费，提高诉讼效率，尽早实现双方的诉讼目的。装修残值鉴定，通常由双方共同确认或者法院居中指定的专门鉴定机构对合同解除时装饰装修的剩余“价值”进行鉴定，剩余价值的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础的，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。如果双方既协商未果，又不同意申请专门鉴定机构对装修残值进行鉴定，那么，通常法院会去现场进行勘验，然后根据公平原则，判令出租方对其利用部分的装修残值给与适当补偿，具体补偿数额由法庭根据合同租赁期限、剩余租期期限、实际利用的装修范围及价值、违约责任归属、当事人过错、租金上涨幅度等综合进行酌定。作者：杜芳芳，上海德禾翰通律师事务所执业律师，专注于民商事法律实务研究。
