案情简介（2020沪0104民初3384）：
上海某联合发展有限公司向上海市徐汇区人民法院提出诉讼请求：1.确认上海某联合发展有限公司与某汽车科技（上海）有限公司就上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号底层房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2.某汽车科技（上海）有限公司提前退租违约金284,592.69元；3.某汽车科技（上海）有限公司支付上海某联合发展有限公司2017年7月1日至2017年9月30日(免租期)的租金284,592.69元。
法院判决：
上海市徐汇区人民法院判决如下：1、确认上海某联合发展有限公司与某汽车科技（上海）有限公司于2017年7月3日就上海市桂平路XXX号XXX号底层房屋签订的房屋租赁合同于2019年10月31日解除；2、某汽车科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海某联合发展有限公司免租期租金284,592.69元；3、某汽车科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海某联合发展有限公司违约金142,296.35元；4、上海某联合发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付某汽车科技（上海）有限公司装修补偿款50,000元；5、上海某联合发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还某汽车科技（上海）有限公司保证金284,592.69元。
律师点评：
杜芳芳律师在接受某汽车科技（上海）有限公司委托后，认为虽然委托人系提前解约，即使属于违约解除，双方约定的违约金也过高；其次，可以从装修款补偿作为切入口，杜芳芳律师认为，根据最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知，第８６条： “非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。” 以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第十一条： “承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。杜芳芳律师在与委托人详细交流后，决定提起反诉，要求上海某联合发展有限公司向委托人支付装修补偿款。最终法院支持了我方5万元的装修补偿款，违约金也降低至142,296.35元，我们成功的帮委托人减少了近15万元的损失。